| [ 索引號 ] | 11500221MB19243873/2023-00005 | [ 發文字號 ] | |
| [ 主題分類 ] | 其他 | [ 體裁分類 ] | 行政規范性文件 |
| [ 發布機構 ] | 長壽區信訪辦 | [ 有效性 ] | |
| [ 成文日期 ] | 2023-03-15 | [ 發布日期 ] | 2023-03-15 |
重慶市物業專項維修資金管理辦法
大中小第一章??總????則
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第一條??為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共有部分、共有設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《重慶市物業管理條例》和有關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條??本市行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條??本辦法所稱物業專項維修資金，是指專項用于物業共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。
第四條??物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管、公開透明的原則。
第五條??市、區縣（自治縣）人民政府應當加強物業專項維修資金管理工作的領導，明確物業專項維修資金代管機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經費。
第六條??市住房城鄉建設主管部門負責指導本市物業專項維修資金的監督管理工作。區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業專項維修資金的監督管理工作。
市、區縣（自治縣）其他有關部門以及物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照各自職責分工，共同做好本行政區域內物業專項維修資金的相關管理工作。
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第二章??交????存
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第七條??一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的，應當設立物業專項維修資金。
一個物業管理區域內僅有一個獨立產權單位的，可以自愿設立物業專項維修資金。
第八條??建設單位、業主應當交存物業專項維修資金。
建設單位、業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
本市中心城區范圍內，首期物業專項維修資金的交存數額由市住房城鄉建設主管部門確定；本市中心城區范圍外，首期物業專項維修資金的交存數額由各區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門確定。
首期物業專項維修資金交存數額應當向社會公布，并適時調整。
第九條??新建商品房在辦理網上簽約備案時，由建設單位代為足額交納首期物業專項維修資金，存入物業專項維修資金專戶。
建設單位應當在辦理竣工驗收備案前，將未出售房屋的首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。
第十條??業主交存的物業專項維修資金屬于業主共有。
第十一條??業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金由物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管。
第十二條??區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當采用公開招標方式，綜合存款利率、資產規模和服務效能等因素，擇優確定物業專項維修資金的專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數量。
物業專項維修資金代管機構應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議，在專戶管理協議中可以約定專戶管理銀行協助辦理物業專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、對賬、查詢以及聘請第三方監督等服務事項。
第十三條??負責代管的區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。開立物業專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按照房屋戶門號分列業主分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬。
區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門在代管期間應當建立物業專項維修資金管理信息系統和實時監控平臺，并與專戶管理銀行建立實時對賬系統，對物業專項維修資金的交存、使用、增值等進行統一管理，接受業主和相關部門的監督和查詢。
第十四條??區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管期間收取物業專項維修資金，應當使用市財政部門統一監制的專用票據，實行一戶一票。
第十五條??業主大會成立后，決定自行管理由業主交存的物業專項維修資金或者變更專戶管理銀行的，應當在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下召開業主大會會議。業主大會應當就下列事項進行表決：
（一）不由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管物業專項維修資金的決議或者變更專戶管理銀行的決議；
（二）本物業管理區域內物業專項維修資金管理制度；
（三）確定本物業管理區域內物業專項維修資金賬目責任人；
（四）其他與物業專項維修資金有關的決議事項。
以上事項應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會會議召開后，業主委員會應當就業主大會表決的事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域內公示7日以上。
第十六條??業主決定自行管理的，業主大會應當在物業所在地區縣（自治縣）物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。業主委員會應當持業主大會按照本辦法第十五條規定通過的有效決議以及公示情況說明向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門書面申請辦理物業專項維修資金劃轉手續。
區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當自收到業主委員會書面申請之日起30日內，與專戶管理銀行在業主代表和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的監督下核對賬面余額無誤后，通知專戶管理銀行將該物業管理區域業主交存的物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會物業專項維修資金專戶，并將有關賬目等資料移交業主委員會。
第十七條??劃轉物業專項維修資金自管時，業主委員會應當與專戶管理銀行、物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府簽訂授權協議書，授權街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府按照本辦法第三十五條規定從相關業主物業專項維修資金分戶賬中劃轉搶修費用。
第十八條??物業專項維修資金自管的，鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度，對管理物業專項維修資金的情況進行審計。審計可以委托街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織第三方專業機構實施，費用可以從物業公共收益中列支。
審計結果向全體業主公布。
第十九條??業主自行管理期間，由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，業主大會可以申請區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門重新代管物業專項維修資金。
第二十條??業主自行管理期間，業主大會或者業主委員會解散的，解散前應當在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下做好物業專項維修資金的清算工作，并將資金賬面余額劃轉物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管。
第二十一條??業主大會成立前，公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。
首次建立物業管理區域公共收益單獨賬目前，物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織開展一次公共收益使用和收支情況檢查，并將檢查情況向全體業主公布。檢查結果作為公共收益獨立賬目期初數。
第二十二條??業主的物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額30%的，物業專項維修資金代管機構或者業主委員會應當告知業主及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
業主未按續交方案足額交存物業專項維修資金的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
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第三章??使????用
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第二十三條??物業專項維修資金的具體使用范圍和條件應當按照相關法律、法規和規章執行，可以在物業服務合同中具體約定。
第二十四條??鼓勵探索建立物業專項維修商業保險制度。經業主共同決定，可以使用物業專項維修資金購買保險。
第二十五條??納入物業專項維修資金的公共收益，用于全體業主共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。
第二十六條??需要使用物業專項維修資金的，業主、業主委員會或者物業服務企業應當制訂使用方案。使用方案應當包括下列內容：
（一）需要維修、更新、改造的具體范圍和內容；
（二）維修、更新、改造方案及工程計劃；
（三）費用預算及用款進度計劃；
（四）其他與物業專項維修資金使用有關的內容。
第二十七條??物業專項維修資金使用方案應當在物業管理區域內公示7日以上，由業主委員會組織業主表決，經專有部分占需要維修、更新、改造的共有部分、共有設施設備所涉及的建筑物總面積2/3以上的業主且人數占需要維修、更新、改造的共有部分、共有設施設備所涉及的總人數2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
未成立業主委員會或者業主委員會不組織業主表決的，物業服務企業或者業主代表也可以在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下按照前款規定公示和征得業主同意。
維修、更新、改造工程的施工單位由業主委員會、物業服務企業或者業主代表協商確定，并在物業管理區域內公示3日。??
第二十八條??申請列支物業專項維修資金，應當提交下列材料：
（一）物業專項維修資金使用方案；
（二）與施工單位簽訂的施工合同；
（三）業主表決及公示情況材料；
（四）與共有部分、共有設施設備具有共有關系的業主清冊；
（五）其他相關材料。
第二十九條??物業專項維修資金由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管的，物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門應當在收到業主委員會、物業服務企業或者業主代表提交的申請材料后7個工作日內進行審核。審核同意的，區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門從物業專項維修資金專戶中按照工程進度劃轉物業專項維修資金。發現不符合要求的，應當書面提出補正意見。
業主自行管理后需要列支物業專項維修資金的，業主委員會應當在劃轉物業專項維修資金前將本辦法第二十八條規定的材料報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案。
第三十條??維修、更新、改造工程完工后，業主委員會、物業服務企業或者業主代表應當組織驗收，將下列材料在物業管理區域內公示7日以上，并存檔：
（一）施工單位編制的工程結算報告；
（二）維修及相關費用清單；
（三）維修費用分擔明細表；
（四）其他相關資料。
第三十一條??物業專項維修資金應當按照工程合同約定支付到施工、設計、勘查、監理單位賬戶。
第三十二條??對于10萬元以上物業專項維修資金的使用，應當引入具有資質的第三方機構評審，評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支，業主大會決定不聘請評審機構的除外。
經業主共同決定，物業專項維修資金使用過程中的重大糾紛處置或者鑒定費用可以從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。
第三十三條??有下列情形之一，需要使用物業專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者相關業主可以申請適用應急簡易程序：
（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴重影響正常使用的；
（二）電梯故障，無法正常運行的；
（三）高層住宅水泵損壞，導致供水中斷的；
（四）樓體外立面有脫落危險，危及人身安全的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的。
第三十四條??適用應急簡易程序的情形，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業、業主委員會或者相關業主發現緊急情況的，立即報告物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
（二）物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府收到報告后應當立即實地查勘現場，出具證明；涉及電梯、消防設施的，還應當組織市場監管部門、消防救援機構實地查勘現場，并在收到報告24小時內出具證明。
（三）物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具證明后，物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即向物業專項維修資金管理機構申請緊急使用物業專項維修資金。物業專項維修資金管理機構應當及時劃轉資金。
（四）提出申請緊急使用物業專項維修資金的物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當立即組織搶修，并在搶修完成后15日內公示物業專項維修資金申請、使用情況。
第三十五條??發生本辦法第三十三條規定情形，未按規定實施搶修的，物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織代修，搶修費用從物業專項維修資金賬戶中列支。
第三十六條由區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門代管的，物業專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按照一年期同期銀行定期存款利率計息。
鼓勵物業專項維修資金管理機構通過合理利用組合存款等方式提高物業專項維修資金增值收益，當年增值收益在次年第一季度內按照資金基數核算到戶。
第三十七條??在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的，應當由專有部分面積占2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務及其他風險較大的理財或者投資，并不得將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第三十八條??下列資金應當轉入物業專項維修資金：
（一）物業專項維修資金存儲利息；
（二）物業專項維修資金的增值收益；
（三）物業共有設施設備報廢后回收的殘值；
（四）用于物業專項維修資金的公共收益；
（五）業主委員會或者業主自愿籌集交存的款項；
（六）其他按照規定轉入的資金。
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第四章??監督管理
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第三十九條??業主轉讓物業所有權時，應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具物業專項維修資金管理機構提供的有效證明，該物業分戶賬中結余的物業專項維修資金隨物業所有權同時過戶。
第四十條??物業滅失的，應當將業主交存的物業專項維修資金余額退還業主。
第四十一條??物業專項維修資金管理機構應當每年至少與專戶管理銀行核對一次物業專項維修資金賬目。
物業專項維修資金管理機構對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
物業專項維修資金管理機構應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第四十二條??物業專項維修資金管理機構應當每年定期向業主公布下列情況：
（一）物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第四十三條??物業專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部及市財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第四十四條??物業專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。市財政部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
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第五章??附????則
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第四十五條??本市房改房物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督按照國家和本市相關規定執行。
第四十六條??本辦法自2022年5月1日起施行。《重慶市物業專項維修資金管理辦法》（重慶市人民政府令第244號）同時廢止。
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