《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》政策解讀
大中小《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（市政府令第347號）（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)2021年11月10日市第五屆人民政府第166次常務會議審議通過，自2022年5月1日起施行。
一、出臺背景
《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（市政府令第244號）自2011年3月1日實施以來，在規(guī)范物業(yè)專項維修資金交存、使用、管理，維修、更新、改造物業(yè)及其附屬設施設備等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著《民法典》的修訂，對建筑物及其附屬設施維修資金使用、籌集、表決權數(shù)等都作了新的規(guī)定，需要對我市維修資金管理政策法規(guī)作出相應的調(diào)整。2020年5月新修訂的《重慶市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）實施，其中也明確規(guī)定“物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定”。因此，按照市政府2021年立法計劃安排，對《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》進行了全面修訂。
二、主要內(nèi)容
本次修訂后《辦法》共五章46條。主要修改內(nèi)容包括以下幾個方面：
（一）明確管理體制。明確了由市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設部門負責物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理，并特別明確提出要明確代管機構，配備工作人員，落實工作經(jīng)費。
（二）明確交存主體。建設單位、業(yè)主應當交存物業(yè)專項維修資金。新建商品房在辦理網(wǎng)上簽約備案時，由建設單位代為足額交納首期物業(yè)專項維修資金。未出售的房屋，建設單位應當在辦理竣工驗收備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金賬戶。
（三）交存標準。建設單位、業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％－8％。其中中心城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修資金的交存數(shù)額由市住房城鄉(xiāng)建設主管部門確定，中心城區(qū)以外的交存數(shù)額由各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門確定。
（四）表決權數(shù)。使用物業(yè)專項維修資金需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2／3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
（五）公共收益轉(zhuǎn)為物業(yè)專項維修資金。規(guī)定了業(yè)主大會成立前，公共收益應當存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目。
（六）引入物業(yè)維修商業(yè)保險機制。鼓勵探索物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用物業(yè)專項維修資金購買保險。
（七）第三方評審。引入第三方評審機制，對10萬元以上物業(yè)專項維修資金的使用進行評審，評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或公共收益中列支。
三、重要意義
《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的修訂和實施，進一步解決了當前物業(yè)專項維修資金交存、管理和使用過程中的難點，為建立更加有效的物業(yè)專項維修資金交存、管理、使用體制，消除物業(yè)安全隱患、維護業(yè)主合法權益提供了法律依據(jù)。
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